Зміст містобудівних умов та обмежень та важливість його аналізу
Аналіз змісту містобудівних умов та обмежень на відповідність вимогам чинного законодавства (містобудівне, земельне, екологічне, з питань охорони культурної спадщини тощо), державним будівельним нормам та фактичним обставинам справи (якщо опрацьовується зміст містобудівних умов та обмежень в той момент як будівельні роботи вже активно ведуться).
Важливість змісту містобудівних умов та обмежень переоцінити важко, адже саме тут вперше офіційно закріплені основні визначення, норми та обмеження, і діяти вони будуть до введення в експлуатацію, незалежно від зміни замовника.
Відсутність обов’язкових даних може стати підставою для скасування. Так, в своїй постанові по справі 807/825/17 Верховний суд в складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду зазначив, що відсутність зазначення в містобудівних умовах та обмеженнях будь-яких зі встановлених чинним законодавством даних є самостійною та достатньою підставою для скасування таких містобудівних умов та обмежень.
Перший етап аналізу містобудівних умов та обмежень
Отже аналіз містобудівних умов та обмежень починається з вивчення:
- результатів інженерних вишукувань (в залежності від об’єкта будівництва та його місцезнаходження: інженерно-геодезичні; інженерно-геологічні; геотехнічні та інженерно-гідрогеологічні; інженерно-гідрометеорологічні; вишукування для раціонального використання та охорони навколишнього середовища; спеціалізовані),
- правового статусу земельної ділянки (цільове призначення, категорія, вид використання в контексті намірів забудови) та безпосередньо змісту МБУО.
В розрізі вивчення питання по земельній ділянці в деяких випадках може стати питання щодо кількості містобудівних умов та обмежень у випадку, якщо планується будівництво комплексу будівель та споруд на декількох ділянках.
В своїй постанові Верховний Суд по справі 806/3365/17 дійшов висновку: «Суд звертає увагу, що Закон №3038-VI не забороняє видачу одних містобудівних умов та обмежень на забудову декількох земельних ділянок, на яких планується зведення одного об`єкта будівництва (в т.ч. комплексу). Так само не забороняє видачу декількох окремих містобудівних умов та обмежень забудови однієї земельної ділянки, на якій планується зведення декількох окремих об`єктів будівництва. З огляду на це, Суд дійшов висновку, що містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки видаються для проектування конкретного об`єкта будівництва (будинку, будівлі, споруди будь-якого призначення, їх комплексів, лінійних об`єктів інженерно-транспортної інфраструктури) на конкретній території, що може складатися з однієї або декількох земельних ділянок. Суд звертає увагу на те, що земельні ділянки є суміжними та мають одну адресу, належать до території багатоповерхової житлової забудови відповідно до містобудівної документації, намір забудови охоплює один об`єкт будівництва.
Також у постанові Верховного Суду від 10.05.2018 у справі №813/1839/17 Суд зазначив про обов`язок отримати містобудівні умови та обмеження для кожної конкретної земельної ділянки та обов`язковість проектування об`єкта будівництва, до складу якого входить декілька окремих будинків, на підставі містобудівних умов і обмежень на об`єкт будівництва в цілому. В основу цього висновку покладено підхід: один об`єкт будівництва – одні містобудівні умови та обмеження.
Аналіз безпосереднього змісту містобудівних умов та обмежень
Надалі переходимо до змісту, вимоги до якого закріплені частиною 5 статті 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».
Інформація про замовника та назва об’єкта будівництва в містобудівних умовах та обмеженнях
Інформацію про замовника та назву об’єкта будівництва. Наче все просто, але є нюанси, які в подальшому можуть мати серйозні наслідки.
Стаття 1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» Замовник будівництва:
- власник або користувач земельної ділянки,
- власник (чи управлінні) будівлі/споруду
- об’єднання співвласників багатоквартирного будинку або управитель багатоквартирного будинку чи житлово-будівельний (житловий) кооператив, який здійснюватиме утримання такого будинку на підставі рішення (договору) співвласників багатоквартирного будинку.
Далі назва об’єкта будівництва.
Об’єкт будівництва відповідно до Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» – будинки, будівлі, споруди будь-якого призначення, їх комплекси та частини, лінійні об’єкти інженерно-транспортної інфраструктури (крім трубопроводів внутрішньогосподарських меліоративних систем).
Стаття 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» встановлює, що назва об’єкта будівництва має відображати вид будівництва та місце розташування об’єкта будівництва.
Також Наказ Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України 16.05.2011 № 45 Розроблення проектної документації на будівництво об’єктів містить наступні вимоги: Назва об’єкта будівництва за проектною документацією має відповідати завданню на проектування, не змінюватися на всіх стадіях проектування та відображати вид будівництва та його місце розташування.
Це важливо, адже вид будівництва має відповідати намірам забудови. Що є важливим для подальшого отримання дозвільних документів в тому числі.
Під видом будівництва відповідно до стаття 1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» мається на увазі: нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт об’єкта будівництва. Але подекуди також можна зустріти ще і технічне переоснащення.
Наступна важлива складова: місце знаходження об’єкта будівництва. Для реконструкції чи капітального ремонту це не проблема, адже адреса вже присвоєна. Щодо новостворюваного об’єкта. В назві буде зазначено кадастровий номер земельної ділянки. Для цього звертаємося до статті 26-3 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та положень Постанови Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 р. № 466 Порядок виконання підготовчих та будівельних робіт, а саме додатки, де в формі документів є певні положення.
Ідентифікатор об’єкта будівництва
Ідентифікатор об’єкта будівництва або закінченого будівництвом об’єкта (для об’єктів нового будівництва та закінчених будівництвом об’єктів, яким присвоєно ідентифікатор об’єкта будівництва до видачі містобудівних умов та обмежень). Стаття 26-2 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» передбачає визначення ІОБ.
Відповідність на дату надання містобудівних умов та обмежень цільового та функціонального призначення
Відповідність на дату надання містобудівних умов та обмежень цільового та функціонального призначення земельної ділянки містобудівній документації на місцевому рівні. Інформацію про функціональне призначення з документів на землю ми не дізнаємось. Функціональне призначення земельної ділянки – це вид використання земельної ділянки, визначений містобудівною документацією. Функціональне призначення території повинно встановлюватись планом зонування або детальним планом території. Але оскільки не в усіх населених пунктах такі плани розроблено і затверджено, то часто функціональне призначення земельної ділянки визначається згідно з генеральним планом.
Окрім вивчення містобудівної документації місцевого рівня також важливим є опрацювання отриманої інформації з урахуванням положень Наказу Мінрегіону 15.12.2011 № 345 Про прийняття національного стандарту ДСТУ-Н Б Б 1.1-12:2011 “Настанова про склад та зміст плану зонування території (зонінг)». Для кожної зони встановлено перелік переважних, супутніх та допустимих видів використання. Яким чином цільове призначення земельної ділянки повинно співвідноситись з функціональним призначенням територій нам говорить стаття 20 ЗКУ: Категорія земель та вид цільового призначення земельної ділянки визначаються в межах відповідного виду функціонального призначення території, передбаченого затвердженим комплексним планом просторового розвитку території територіальної громади або генеральним планом населеного пункту. І на це важливо звертати увагу. І бажано з’ясувати до отримання МБУО.
Тобто якщо земельна ділянка використовується за переважним або супутнім видом використання, то це не потребує спеціальних дозволів та погоджень. Використання земельної ділянки, в тому числі будівництво на земельній ділянці об’єкта, не за переважним видом використання, а за супутнім, не є порушенням. Саме такий висновок Верховного Суду викладено в постанові від 13.05.2020 р. у справі № 809/1882/16.
Гранично допустиму висотність
Гранично допустиму висотність будинків, будівель та споруд у метрах: ДБЖ Планування та забудова територій, ДБН Громадські будинки та споруди, Постанова Кабінету Міністрів України від 23 грудня 2021 р. № 1427 ПОРЯДОК визначення у містобудівних умовах та обмеженнях граничної висоти і планувальних обмежень забудови земельних ділянок на приаеродромній території та інформаційної взаємодії з цією метою.
Максимально допустимий відсоток забудови
Максимально допустимий відсоток забудови земельної ділянки. Аналіз проводиться з урахуванням положень як мінімум ДБН Планування та забудова територій.
Максимально допустима щільність населення
Максимально допустиму щільність населення в межах житлової забудови відповідної житлової одиниці. Аналіз проводиться з урахуванням положень як мінімум ДБН Планування та забудова територій.
Мінімально допустимі відстані від об’єкта
Мінімально допустимі відстані від об’єкта, що проектується, до червоних ліній, ліній регулювання забудови, існуючих будинків та споруд враховуємо: ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій», ДБН В.1.1-7-2016 «Пожежна безпека об’єктів будівництва», ДБН В.2.3-5-2018 “Вулиці і дороги населених пунктів» та ніші.
Планувальні обмеження
Планувальні обмеження: ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій» ДБН А.2.2-1:2021 СКЛАД І ЗМІСТ МАТЕРІАЛІВ ОЦІНКИ ВПЛИВІВ НА НАВКОЛИШНЄ СЕРЕДОВИЩЕ (ОВНС) та інші.
Охоронні зони об’єктів транспорту, зв’язку, інженерних комунікацій, відстані від об’єкта, що проектується, до існуючих інженерних мереж; ДБН А.2.2-3.2014 «Склад та зміст проектної документації на будівництво», ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій», Правил приєднання електроустановок до електричних мереж, Наказу Міністерства з питань житлово-комунального господарства України «Про затвердження Правил користування системами централізованого комунального водопостачання та водовідведення в населених пунктах України», ДБН «Геодезичні роботи у будівництві»
Інженерно-технічні заходи цивільного захисту
Вимоги щодо розроблення розділу інженерно-технічних заходів цивільного захисту: ДСТУ 8773:2018 Склад та зміст розділу інженерно-технічних заходів цивільного захисту в складі проектної документації на будівництво об’єктів тощо.
