Будинок з виходом на воду – чим ризикує покупець?
Приватний берег – омріяна картинка багатьох любителів заміського життя. Приватний берег, власний пляж – це ті особливості які підвищують вартість житла. І багато хто готовий заплатити більше задля проживання впритул до водойми. Та які ризики приховані за цією гарною картинкою.
Землі водного фонду
Звернемось до положень Земельного та Водного кодексів України та з’ясуємо що то таке «приватний берег» і чи є він вже таким приватним.
Вищезазначені кодекси чітко визначають, що до земель водного фонду належать землі, зайняті: морями, річками, озерами, водосховищами, іншими водними об’єктами, болотами, а також островами, не зайнятими лісами; прибережними захисними смугами вздовж морів, річок та навколо водойм, крім земель, зайнятих лісами.
З метою охорони поверхневих водних об’єктів від забруднення і засмічення та збереження їх водності вздовж річок, морів і навколо озер, водосховищ та інших водойм в межах водоохоронних зон виділяються земельні ділянки під прибережні захисні смуги.
Прибережні захисні смуги встановлюються по берегах річок та навколо водойм уздовж урізу води (у меженний період) шириною:
для малих річок, струмків і потічків, а також ставків площею менш як 3 га – 25 метрів;
для середніх річок, водосховищ на них та ставків площею більш як 3 га – 50 метрів;
для великих річок, водосховищ на них та озер – 100 метрів;
уздовж морів та навколо морських заток і лиманів встановлюється прибережна захисна смуга шириною не менше двох кілометрів від урізу води.
Отже, прибережна смуга вздовж водойми є землею водного фонду і щодо її використання та надання в користування встановлено особливий порядок. Такі землі можуть змінювати володільця лише у випадках прямо передбачених Земельним та Водним кодексами України
Право власності на прибережну смугу
Відповідно до Земельного та Водного кодексів, Державних санітарних правил планування та забудови населених пунктів прибережні захисні смуги є природоохоронною територією з режимом обмеженої господарської діяльності.
Ці землі можуть перебувати у державній, комунальній та приватній власності. Але в приватній власності громадян можуть перебувати лише замкнені природні водойми (загальною площею до 3 гектарів). Тобто законодавством не передбачено можливість переходу у приватну власність частини прибережної зони.
Ділянки прибережних захисних смуг водойм можуть передаватись лише в оренду для: для сінокосіння, рибогосподарських потреб (у тому числі рибництва (аквакультури), культурно-оздоровчих, рекреаційних, спортивних і туристичних цілей, проведення науково-дослідних робіт, догляду, розміщення та обслуговування об’єктів портової інфраструктури і гідротехнічних споруд. І ні слова про житлове будівництво.
Доступ до прибережної зони та пляжів
Громадянам забезпечується безперешкодний та безоплатний доступ до узбережжя морів, морських заток, лиманів та островів у внутрішніх морських водах у межах пляжної зони, до берегів річок, водойм та островів для загального водокористування. Заборонено встановлювати паркани, шлагбауми чи то справляти плату за доступ.
Ризики купівлі будинку з прибережною зоною
На сьогодні ми можемо спостерігати безліч будинків з приватним берегом, безлік закритих парканом пляжів та інших порушень чинного законодавства.
Все було б добре для таких землекористувачів, якби не судова практика.
Непоодинокими є рішення судів про повернення у державну/комунальну власність ділянок прибережних захисних смуг водних об’єктів (незалежно від кількості перепродажів). І про це також говорить і позиція Великої палати Верховного суду.
Маючи на меті придбати будинок біля водойми варто перевіряти детально та інформацію про земельну ділянку. Для цього є відкриті онлайн ресурси: офіційний сайт Держгеокадастру, публічна кадастрова карта, сайт Міністерства юстиції з можливістю отримати інформаційну довідку з Реєстру прав на нерухоме майно тощо.
Також можна замовити перевірку нерухомості фахівцям, які проаналізують всю отриману інформацію та виявлять ризики.
