Результати вашого пошуку

Попередній договір купівлі-продажу квартири в новобудові

Опубліковано Лісова Наталя 12.01.2021
0

Одним із варіантів залучення коштів фізичних осіб в будівництво нового житла є попередній договір купівлі-продажу. Використання такої схеми продажу новобудов є досить розповсюдженим. Цей варіант є простим для розуміння пересічного покупця та комфортним для забудовника в реалізації. А от чи є він безпечним? Розберімось.

Чинним законодавством України передбачено, що інвестування в нове будівництво житла коштів фізичних осіб можливе з використанням наступних інструментів: фонд фінансування будівництва, фонд операцій з нерухомістю, інститут спільного інвестування, цільові облігації. Попередній договір купівлі-продажу нерухомості не передбачений як законний механізм залучення коштів в нове будівництво, але і прямо не заборонений. Тобто варто розуміти, що він існує як альтернативний варіант. І виключно для полегшення життя забудовника.

Що собою являє цей договір та в чому його особливість?

Попередній договір купівлі-продажу передбачений ст. 635 ЦК України та являє собою офіційно сформований намір сторін про укладення угоди в майбутньому у визначений строк та на певних умовах. Позаяк мова йде про нерухомість, то такий договір має бути викладений письмово, нотаріально посвідчений.

До укладення такого договору необхідно обов’язково провести повну перевірку забудовника. Цій темі присвячена окрема стаття. Інформація в ЗМІ та відгуки інших покупців варто читати, але покладатись потрібно лише на власноруч перевірені факти. Успішно збудований один об’єкт ще не є свідченням того, що все в порядку з іншим. І тому є маса підтверджень навіть у великих забудовників з великим досвідом. Тому починаємо з ділянки, переходимо до пакета дозвільної документації та завершуємо аналізом юридичних взаємозв’язків всіх учасників будівництва.

Наразі кількість відкритих державних реєстрів дає змогу сформувати досить чітке розуміння стану справ.

Щодо змісту попереднього договору купівлі-продажу, то обов’язково зверніть увагу на наступні пункти:

  1. Продавець. За загальним правилом власником новобудови має стати землекористувач (власник земельної ділянки). Якщо продавець вказав іншу особу, то варто вивчити на якій підставі їй передано це право.
  2. Підписант. Якщо продавець юридична особа, то вимагайте підтвердження повноважень підписанта, навіть якщо це директор (адже статутом підприємства повноваження директора можуть бути суттєво обмежені). Якщо продавець фізична особа, то перевіряємо необхідність надання згоди третіми особами на вчинення правочину (чоловік/дружина тощо).
  3. Конкретизація об’єкта. Опис, технічні характеристики, будівельна адреса. Все це зіставляємо з інформацією, зазначеною в дозвільній та проєктний документації.
  4. Ціна. Обов’язково звертаємо увагу на її чітку фіксацію (із зазначенням, що саме такою вона має бути в основному договорі), та наявність положень, що регулюють порядок розрахунків, пов’язаних з уточненням фактичного метражу. В попередньому договорі буде зазначена проєктна площа. А після проведення обмірів БТІ вже на реальному об’єкті ви отримаєте фактичну площу, яка може відрізнятись від проєктної. Тому варто оговорити як максимально допустимі коливання різниць, так і порядок та строки взаєморозрахунків в кожному з випадків (відхилення в бік збільшення площі чи в бік зменшення).
  5. Строки. Тут вказуємо граничний строк введення в експлуатацію, реєстрацію права власності за забудовником та граничний строк укладання основного договору з передачею об’єкта нерухомості. Звертаю вашу увагу, що згідно з положеннями чинного Цивільного кодексу України, зобов’язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений в термін, встановлений попереднім договором. Тому в договорі важливо передбачити й строки й чіткий план дій в разі ухилення однієї зі сторін від укладання договору.
  6. Відповідальність за порушення умов договору та ухиляння від його виконання. Подвійний продаж об’єкта, застава майнових прав на даний об’єкт, внесення об’єкта до статутного капіталу юридичної особи, продаж майнових прав на об’єкт – це все серйозні ризики, за які варто передбачити відповідальність (бажано в фіксованому розмірі або формулу його розрахунку). Передбачаючи відповідальність також зазначаємо строки  та порядок оплати санкцій.
  7. Порядок розірвання договору. Якщо є в договорі положення про порядок його розірвання, то обов’язково має бути порядок проведення взаєморозрахунків та відшкодування шкоди, заподіяної таким розірванням. І не просто констатувати «відшкодувати шкоду», а чітко визначити можливі варіанти, формули розрахунків, порядок виставлення претензії та строки оплат.
  8. Попереднім договором важливо передбачити всі основні положення, які мають бути в основному договорі. Адже все, що не передбачено попереднім договором, є просто предметом переговорів під час підписання основного договору. Тобто, якщо ви не визначили вартість квадратного метра об’єкта, то на момент підписання основного договору забудовник має право визначити на власний розсуд (незалежно від обіцянок на момент підписання попереднього договору).

На момент прийняття рішення про укладення попереднього договору купівлі-продажу новобудови варто розуміти наступну його основну особливість: попередній договір купівлі-продажу не є підставою для набуття права власності на об’єкт нерухомості та не є достатньою підставою для звернення в суд з позовом для визнання права власності. Тобто у випадку порушення забудовником взятих на себе зобов’язань покупець може розраховувати лише на стягнення в судовому порядку збитків (і то не у всіх випадках).

Укладаючи попередній договір купівлі-продажу квартири в новобудові покупець не є захищений законом. У випадку банкрутства забудовника, порушення строків введення в експлуатацію будинку, втрати забудовником права користування земельною ділянкою, – покупець має право хіба що стягнути збитки. Така схема продажу дозволяє забудовнику залучати коштів навіть не маючи дозвільної документації. Контроль за цільовим використання коштів також відсутній. А це значить, що ця схема занадто ризикова.

При укладенні та нотаріальному посвідченні попереднього договору також необхідно буде сплатити 1% державного мита та послуги нотаріуса.

Приймайте рішення виважено. Не завжди низька ціна має бути основним аргументом.

Проведення пошуку, перевірки об’єкта та переговорів ви можете доручити професіоналам. Звертайтесь. Ми радо і в короткі строки проведемо пошук об’єкта, надамо юридичний висновок та супроводимо угоду.

Вдалих вам угод!

Залишити відповідь

Ваш Email буде приховано.

Порівняти об’єкти