Етап пошуку, переглядів, перемовин та торгу пройдено і ви визначились з об’єктом нерухомості. Далі самий важливий етап – перевірка квартири. Важливо знати наступні особливості підготовки до укладення купівлі-продажу та нюанси перевірки. Зазначу, що дана стаття присвячена саме купівлі квартири на вторинному ринку. Підготовка до купівлі нерухомості на первинному ринку дещо відрізняється та має свої особливості.
Право власності
Перш за все необхідно з’ясувати наявність у продавця документів, що підтверджують право власності на обраний вами об’єкт, та відповідність даних в цих документах інформації, що міститься в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно шляхом отримання відповідної інформаційної довідки з державного реєстру. Таку інформацію ви можете отримати самостійно онлайн. Ця інформація дасть розуміння, хто на цей час є фактичним власником об’єкту та чи є заборона на відчуження. Повністю проаналізувати ризики з таким обсягом даних не вийде.
Адже, навіть за наявності актуального запису в реєстрі прав на нерухоме майно та відсутності запису щодо заборон на відчуження чи відсутності інформації в реєстрі іпотек, варто провести більш детальну перевірку. Тут вже знадобиться розширений доступ до державного реєстру прав на нерухоме майно. Чому це важливо? Наведу приклад: квартира може мати кредитну історію і проаналізувати її ви можете тільки розуміючи коли і на яких умовах нинішній власник укладав угоду. А в такому випадку вже потрібно перевіряти інформацію і по реєстру судових рішень. На ринку є багато квартир з кредитними та судовими історіями. Варто уникати таких ризиків і звертатись до фахівців за відповідними перевірками.
Огляд нерухомості
Наступна перевірка проводиться вами особисто при перегляді: відповідність планування квартири даним технічного паспорта.
Наступні кроки – це вже фактично підготовка до укладання угоди.
Юридичні нюанси
Тут ви з’ясовуєте наявність згоди чоловіка/дружини на продаж (не забувайте і про наявність згоди свого чоловіка/дружини на купівлю, якщо ви в шлюбі).
Також перевіряєте наявність зареєстрованих осіб за адресою квартири (особливо неповнолітніх дітей) шляхом отримання відповідної довідки. Більшість нотаріусів таку довідку вже не вимагає, адже мають доступ до відповідного реєстру. Та варто впевнитись заздалегідь. Питання зняття з реєстрації осіб за її відсутності та без її згоди ми розглядали в іншій статті.
І ще один етап перевірки – борги. Згідно з нормами чинного законодавства борги по оплаті комунальних послуг є богами продавця і при переході права власності у нього і залишаються. Але на практиці, проблеми можуть виникнути саме у нового власника. Наприклад, ті ж самі енергопостачальні компанії не укладуть з вами договір поки буде борг попереднього власника. Тому варто приділяти цьому питанню увагу. Відсутність боргів по комунальним платежам досить часто перевіряють по даним лічильника та рахункам, які виставляють компанії постачальники за останній місяць перед угодою. Така перевірка також не надає повної інформації щодо стану розрахунків. Варто отримати від продавця акти звірок або довідки про відсутність заборгованості.
Перевірка історії квартири
Якщо квартира мала більше двох власників до вас, то варто звернутись до юристів для з’ясування її історії. Це дуже важливо. І ми рекомендуємо переходити до розмов про завдаток ліше після повної та детальної перевірки.
Завдаток
Інколи сторонам необхідний час для підготовки і вони домовляються про завдаток. Завдаток гарантує обом сторонам реалізацію намірів. При відмові продавця – завдаток повертається у подвійному розмірі, а при відмові покупця – завдаток залишається у продавця. Але завдаток є завдатком лише в разі його належного оформлення: письмова нотаріальна форма. Всі інші варіанти (розписка, проста письмова форма тощо) не є договорами завдатку і не гарантують сторонам виконання взятих на себе зобов’язань. Тобто умова повернення в подвійному розмірі вже не працює, адже без належного оформлення ця сума грошей може бути визнана лише передоплатою (і то у випадку, якщо сторони хоч якийсь документ письмово оформили).
Пакет документів
Маючи всю цю інформацію можна переходити до розв’язання питання щодо укладення угоди. На цьому етапі вже готуєте пакет документів. Покупцю для посвідчення договору купівлі-продажу нерухомості у нотаріуса та реєстрації права власності необхідно мати оригінали наступних документів:
паспорт Громадянина України (щодо участі іноземців та осіб без громадянства в таких угодах ми розглянемо в окремій статті), довідку про присвоєння ІПН, нотаріально посвідчена згода чоловіка/дружини покупця (якщо покупець у шлюбі) або його/її особиста присутність з паспортом та довідкою про присвоєння ІПН.
Продавець має принести з собою оригінали: паспорта громадянина України, довідки про присвоєння ІПН, нотаріально посвідчену згоду чоловіка/дружини продавця (якщо продавець у шлюбі) або його/її особиста присутність з паспортом та довідкою про присвоєння ІПН, документи, що підтверджують право власності на нерухомість, технічний паспорт на об’єкт, експертну грошову оцінку нерухомості.
Також зазначу ще один нюанс. Це фінансовий моніторинг. На сьогодні вимоги щодо фінансового моніторингу виконуються не всіма нотаріусами. Але варто мати на увазі, що письмове підтвердження факту походження грошової суми, яку ви плануєте витратити на придбання нерухомості, може знадобитись (особливо, якщо ви будете здійснювати розрахунки через банк). Щодо порядку, форми розрахунків та фінансового моніторингу – читайте окрему статтю.
Отже, мною були перелічені самі основні етапи підготовки до укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна. Такий підхід убезпечить вас від зайвих ризиків.
Повний комплекс послуг щодо супроводу купівлі нерухомості ви можете замовити у нас, заповнивши форму зворотного зв’язку або просто зателефонувавши.
Вдалих вам угод!
