Купівля квартири в новобудові — це вигідно: нова інфраструктура, покращенні планування, сучасні стандарти енергоефективності, нижча ціна зі старту будівництва.
Та чи завжди це безпечно? Розгляньмо цей процес більш детально.
Перше та основне. До моменту введення будинку в експлуатацію про купівлю квартири чи то будинку не може йти мови, це лише інвестиція, в результаті якої ви можете стати власником нерухомого майна. А отже, як і при будь-якому іншому варіанті інвестування ризики варто оцінювати виважено та прискіпливо. І це є головним при виборі квартири в новобудові.
Перший етап перевірки
З чого починати? З основного — земельної ділянки.
З’ясовуємо на якій підставі забудовник користується землею під забудовою. Звертаємо увагу на відповідність цільовому призначенню та виду будівництва. Наприклад, цільове призначення земельної ділянки «для будівництва, експлуатації та обслуговування готельного комплексу», а вам пропонують придбати житлову нерухомість, то маєте розуміти, що з документами у забудовника не все гаразд і вас вже вводять в оману.
Перевіряємо наявність/відсутність судових спорів відносно цієї земельної ділянки. Це важливо, адже у випадку позбавлення забудовника права користування земельною ділянкою, будівництво буде заморожено.
Йдемо далі.
Другий етап перевірки
Перевірка основних учасників будівництва: землекористувач, девелопер, замовник, генпідрядник тощо. З’ясовуємо взаємозв’язки та схему продаж (цьому питанню присвячена окрема стаття). Звертаємо увагу: з ким вам пропонують укласти договір та хто фактично є землекористувачем і замовником будівництва. Якщо ці особи не збігаються, то з’ясовуємо підстави набуття прав третьою особою. При будь-яких сумнівах краще зверніться до фахівців. Адже ваша ціль — купівля квартири, а не кота в мішку.
Щодо кожного учасника будівництва також дивимось наявність судових справ, кримінальних проваджень, перевіряємо на предмет наявності в реєстрі боржників, наявності податкового боргу тощо.
Третій етап перевірки
Далі, доцільно побачити дозвільні документи на будівництво.
Перевіряємо наявність: права на виконання будівельних робіт (ліцензії учасників, дозволи, декларації, сертифікати (відповідальних осіб, забудовника, генпідрядника, проєктної організації, експертної організації), інформацію про експертизу проєкту. Цей перелік в кожному окремому випадку різний, залежить від виду та складності будівництва.
Цікавимось містобудівними умовами та обмеженнями. Дуже цікавий документ. Адже аналізуючи його зміст, інформацію про земельну ділянку, яку ви вже маєте та додати сюди ще інформацію з Генплану чи ДПТ і фактичний стан справ на будівельному майданчику. От ви й зрозумієте чи ведеться будівництво відповідно до чинних норм. Також це є лакмусовим папірцем щодо перспектив виникнення у забудовника проблем з введенням об’єкта в експлуатацію і не менш значущою подією — підключення мереж (вода, електрика, газ, опалення) на постійну схему постачання.
Адже факт введення об’єкта в експлуатацію ще не є дзвіночком про те, що з вашою новобудовою все гаразд. Це лише свідчить про те, що будівельно-монтажні роботи закінчено та ви можете оформити право власності на омріяну нерухомість. А от чи зможете ви повноцінно експлуатувати цей об’єкт — то вже питання. Технічні умови – ці документи забудовник отримує на етапі проєктування будинку і, як правило, не розміщує на сайті для ознайомлення. Так от, саме виконання цих умов і є підставою для підключення забудовником будинку до мереж по постійній схемі. Тобто ви зможете укласти прямі договори на постачання електроенергії, води тощо, та сплачувати за ці послуги по тарифах для населення, а не по комерційних.
Четвертий етап перевірки
Аналіз проєктів договорів. Різним варіантам присвячено окремі статті.
При проведенні перевірки вам доведеться проаналізувати безліч документів та фактів, незлічену кількість сайтів, відкритих реєстрів. Та воно того варте. Пам’ятайте, купівля квартири в новобудові — це інвестиція. А тому питання ризиків, їх аналізу — то ваша відповідальність.
Звертайтесь до спеціалістів для отримання повноцінного аналізу. У нас ви можете отримати послугу щодо юридичного аудиту новобудови, пошуку та супроводу купівлі квартири в новобудові.
Вдалих вам угод!
