Одним із варіантів залучення коштів фізичних осіб в будівництво нового житла є договір купівлі-продажу майнових прав на нерухомість. Цей варіант є простим для розуміння пересічного покупця та комфортним для забудовника в реалізації. А от чи є він безпечним? Розберімось.
Чинним законодавством України передбачено, що інвестування в новобудови коштів фізичних осіб можливе з використанням наступних інструментів: фонд фінансування будівництва, фонд операцій з нерухомістю, інститут спільного інвестування, цільові облігації. Договір купівлі-продажу майнових не передбачений як законний механізм залучення коштів в нове будівництво, але і прямо не заборонений. Тобто варто розуміти, що він існує як альтернативний варіант. І виключно для полегшення життя забудовника.
Що собою являє цей договір та в чому його особливість?
Майнові права можуть бути предметом договору, що передбачено ст. 656 ЦК України та може бути підставою для реєстрації права власності на нерухоме майно, що передбачено постановою КМУ Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Хоча мова і йде про нерухомість, але такий договір не підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню.
До укладення такого договору необхідно обов’язково провести повну перевірку забудовника. Цій темі присвячена окрема стаття. Інформація в ЗМІ та відгуки інших покупців варто читати, але покладатись потрібно лише на власноруч перевірені факти. Успішно збудований забудовником один об’єкт ще не є свідченням того, що все в порядку з іншим об’єктом. І тому є маса підтверджень навіть у великих забудовників з великим досвідом. Тому починаємо з ділянки, переходимо до пакета дозвільної документації та завершуємо аналізом юридичних взаємозв’язків всіх учасників будівництва.
Наразі кількість відкритих державних реєстрів дає змогу сформувати досить чітке розуміння стану справ.
Щодо змісту договору купівлі-продажу майнових прав, то обов’язково зверніть увагу на наступні пункти:
Продавець. За загальним правилом власником майнових прав на новобудову є землекористувач (замовник будівництва). Якщо в договорі вказано іншу особу, то варто вивчити на якій підставі їй передано це право.
Підписант. Якщо продавець юридична особа, то вимагайте підтвердження повноважень підписанта, навіть якщо це директор (адже статутом підприємства повноваження директора можуть бути суттєво обмежені). Якщо продавець фізична особа, то перевіряємо необхідність надання згоди третіми особами на вчинення правочину (чоловік/дружина тощо).
Конкретизація об’єкта. Опис, технічні характеристики, будівельна адреса. Все це зіставляємо з інформацією, зазначеною в дозвільній та проєктний документації. Обов’язково частиною договору робимо креслення: планування квартири та розташування на поверсі.
Ціна. Обов’язково звертаємо увагу на її чітку фіксацію, та наявність положень, що регулюють порядок розрахунків, пов’язаних з уточненням фактичного метражу. В договорі буде зазначена проєктна площа. А після проведення обмірів БТІ вже на реальному об’єкті ви отримаєте фактичну площу, яка може відрізнятись від проєктної. Тому варто оговорити як максимально допустимі коливання різниць, так і порядок та строки взаєморозрахунків в кожному з випадків (відхилення в бік збільшення площі чи в бік зменшення).
Строки. Тут вказуємо граничний строк введення в експлуатацію, та граничний строк підписання акту приймання-передачі майнових прав. В договорі важливо передбачити й строки й чіткий план дій в разі ухилення однієї зі сторін від підписання акту.
Відповідальність за порушення умов договору та ухиляння від його виконання. Подвійний продаж об’єкта, застава майнових прав на даний об’єкт, внесення об’єкта до статутного капіталу юридичної особи, продаж майнових прав на об’єкт – це все серйозні ризики, за які варто передбачити відповідальність (бажано в фіксованому розмірі або формулу його розрахунку). Передбачаючи відповідальність також зазначаємо строки та порядок оплати санкцій.
Порядок розірвання договору. Якщо є в договорі положення про порядок його розірвання, то обов’язково має бути порядок проведення взаєморозрахунків та відшкодування шкоди, заподіяної таким розірванням. І не просто констатувати «відшкодувати шкоду», а чітко визначити можливі варіанти, формули розрахунків, порядок виставлення претензії та строки оплат.
На момент прийняття рішення про укладення договору купівлі-продажу майнових прав варто розуміти наступну його особливість: даний договір не є достатньою підставою для звернення в суд з позовом для визнання права власності (судова практика з цього питання містить багато протилежних позицій).
Приймайте рішення виважено. Не завжди низька ціна має бути основним аргументом.
Проведення пошуку, перевірки об’єкта та переговорів ви можете доручити професіоналам. Звертайтесь. Ми радо в короткі строки проведемо пошук об’єкта, надамо юридичний висновок та супроводимо угоду.
Вдалих вам угод!
