Участь у фонді фінансування будівництва (далі ФФБ) є одним із законних способів залучення коштів фізичних осіб в нове житлове будівництво. На практиці як правило забудовники використовують ФФБ типу А.
В схемі беруть участь: довіритель (інвестор – фізична особа), управитель (банк або інша фінансова установа), забудовник.
Забудовник звертається до фінансової установи для створення ФФБ та надає повний пакет документів, що дає йому право на ведення будівельних робіт. На підставі договорів, укладених між забудовником та банком, затверджених Правил ФФБ (один з основних документів, що регулює порядок фінансування новобудови) банк відкриває рахунки ФФБ, укладає договори про участь довірителів у ФФБ, приймає від довірителів оплату та здійснює фінансування будівництва. Зверніть увагу, що ви як довіритель (інвестор) вступаєте в правовідносини виключно з банком (іншою фінансовою установою).
Залучаючи кошти від фізичних осіб управитель зобов’язаний здійснювати контроль за цільовим використанням коштів забудовником (як правило банк перераховує забудовнику кошти поетапно на підставі актів виконаних робіт).
В разі виявлення суттєвих порушень, які можуть призвести до порушення прав та інтересів довірителів, банк має право припинити фінансування, розірвати договір із забудовником та стягнути з нього всі спрямовані на будівництво кошти, і передати завершення будівництва іншому забудовнику.
На перший погляд, механізм врегульовано таким чином щоби унеможливити порушення інтересів інвесторів. Та чи так це виглядає на практиці?
На практиці це виглядає саме так у лише разі якщо і забудовник і управитель є зацікавленими у збереженні своєї репутації і сумлінно виконують свої обов’язки. Таке дійсно буває). Але частіше можна спостерігати, що управитель є пов’язаною особою із забудовником і відповідно всі контрольні функції та гарантії, передбачені законом, зводяться нанівець.
Також інвестор зовсім не захищений у відносинах з управителем. Управитель є посередником у відносинах довірителя та забудовника, але питання відповідальності управителя перед довірителем не врегульоване.
Довірителю досить складно буде повернути свої кошти (а часто і просто неможливо) в разі розірвання договору з управителем, в разі банкрутства забудовника, в разі зупинення будівництва тощо. Законом передбачено право управителя передати будівництво іншому забудовнику, але на практиці ця норма не працює (часто для нового забудовника просто невигідно з економічної точки зору). І прикладів таких ми наразі знаємо не мало.
Тобто, укладаючи договір про участь в ФФБ, варто чітко розуміти, що це інвестиція і ризики досить вагомі, попри чітку законодавчу регламентацію такого механізму залучення коштів в новобудову.
Тому для прийняття рішення про участь в ФФБ варто:
1. Провести ретельну перевірку забудовника (генпідрядника тощо), управителя (на предмет наявності ліцензії, строку діяльності на ринку фінансових послуг, наявності відкритих кримінальних проваджень стосовно посадових осіб, наявності виконавчих проваджень, інформацію про кінцевого бенефіціара тощо). Не зайвим буде і загальна інформація ЗМІ, форумів, відгуків щодо репутації цих осіб (але будьте уважні, такі джерела інформації не завжди є об’єктивними та не завжди оперують перевіреними фактами).
2. Обов’язково ознайомитись (бажано з юристом) з наступними документами:
– правилами ФФБ та проєктом договору;
– документами, що дають змогу ідентифікувати особу Забудовника, що підтверджують право забудовника на виконання функцій замовника будівництва (або право користування земельною ділянкою);
– позитивним висновком комплексної експертизи проєктної документації, відповідно до якої здійснюється будівництво;
– документом, що дає право на виконання будівельних робіт;
– ліцензією підрядної організації, яка безпосередньо здійснює будівельні роботи на об’єкті (в окремих випадках з сертифікатами відповідальних осіб).
3. Дізнатись у представників управителя стану готовності об’єкта, обсягу вже здійсненого фінансування (бажано обидві цифри у відсотковому значенні) та спіставте з тим, що ви особисто бачили на будівельному майданчику (запросіть фахівця з будівництва і той більш/менш точно назве вам відсоток готовності об’єкта).
4. З’ясувати у представників управителя перелік та результати здійснюваних заходів контролю за дотриманням забудовником умов та зобов’язань за Генеральним договором, здійснюваних з метою своєчасного запобігання виникненню ризикових ситуацій внаслідок дій забудовника, що можуть призвести до порушення строків будівництва.
Володіючи всією вищезазначеною інформацією ви можете проаналізувати ризики та прийняти рішення виважено.
Проведення перевірки об’єкта та переговорів ви можете доручити професіоналам. Звертайтесь. Ми радо і в короткі строки здійснимо пошук об’єкта, надамо юридичний висновок та супроводимо угоду.
