В продовження теми інвестування в новобудови пропоную зараз розглянути такий механізм як деривативи.
Для пересічного покупця це не завжди зрозуміла схема. Адже тут вже мова йде про похідні фінансові інструменти.
Деталізуймо. Що це? І які ризики несе інвестор?
Даний спосіб залучення коштів фізичних осіб у фінансування нового будівництва не передбачений чинним законодавством, але і прямо не заборонений. Варто розуміти, що використання саме такого способу залучення коштів служить виключно інтересам забудовника і є способом оптимізації оподаткування прибутку. Інтереси інвестора в такому випадку не захищені зовсім.
Дериватив – це право чи обов’язок придбати або продати у майбутньому цінні папери, матеріальні чи нематеріальні активи на визначених умовах.
Одним із різновидів деривативу, який використовують забудовники, є форвардний контракт.
Форвардний контракт – це угода, яка засвідчує зобов’язання купити/продати базовий актив на визначених умовах та по фіксованій ціні у визначений термін.
Базовим активом форварду є майнові права на нерухомість, яка будується.
Порядок дій виглядає наступним чином:
- Забудовник на біржі укладає форвардний контракт з компанією по управлінню активами (КУА).
- КУА (від імені ПІФ) укладає договір купівлі-продажу форварду з інвестором. Після сплати інвестором 100% вартості форварду інвестор отримує акт прийому-передачі форварду та може звертатись до Забудовника для укладання договору купівлі-продажу майнових прав на нерухомість за ціною, зафіксованою в форвардному контракті.
- Інвестор укладає з Забудовником договір купівлі-продажу майнових прав та оплачує вартість майнових прав.
- Після введення об’єкту в експлуатацію інвестор самостійно здійснює реєстрацію права власності на новозбудовану нерухомість.
Укладення форвардного контракту відбувається за посередництва біржі в простій письмовій формі за встановленою типовою формою.
Така складна, на перший погляд, схема залучення коштів існує як спосіб суттєвого зменшення податків для забудовника. Про інтереси інвестора та захист його інвестиції не може бути й мови.
В чому ж полягають основні ризики:
- В разі порушення забудовником взятих на себе зобов’язань інвестор може розірвати договір купівлі-продажу майнових прав, але повернути 100% сплачених коштів – ні. І це дуже важливо чітко розуміти на момент прийняття рішення! Адже з моменту укладення договору купівлі-продажу майнових прав із забудовником втрачає свою дію договір купівлі-продажу форварду, він вважається виконаним, і пред’явити вимоги по ньому інвестор вже не зможе.
- Відсутній будь-який контроль щодо цільового використання коштів забудовником.
- Забудовник може залучати кошти до отримання дозвільних документів.
Більш детально про договір купівлі-продажу майнових прав варто почитати тут.
Отже, якщо ви наважились інвестувати в новобудову, використовуючи саме такий механізм, то обов’язково проведіть прискіпливу перевірку забудовника. Детальніше тут.
Приймайте рішення виважено.
Звертайтесь до професіоналів. Не ризикуйте власними коштами.
Проведення пошуку, перевірки об’єкта та переговорів ви можете доручити спеціалісту. Радо та в короткі строки проведу пошук об’єкта, надам юридичний висновок та здійсню супровід угоди.
Вдалих вам інвестицій!
