Ціна на квартиру – правильно визначити, щоби не втратити. Ринок нерухомості на сьогодні є ринком покупця. Адже кількість пропозицій значно перевищує попит. Тому завдання продати будь-яку нерухомість вже не є таким легким як в 90-ті роки. Просто розмістити об’яву в друкованому видані і швидко отримати результат вже не вийде. Особливо це стосується квартир старого житлового фонду, який з кожним роком стає все менш привабливим на фоні зростаючої пропозиції новобудов. А отже при такій специфіці та конкуренції на ринку і підхід до процесу організації варто переглянути.
На перший погляд здається, що при наявності такої кількості інтернет ресурсів для продажу нерухомості будь-хто може розмістити об’яви та знайти покупця. Але з іншого боку, як зробити так, щоби ваша об’ява була розміщена там, де її знайде саме ваш покупець? Велика кількість інтерент ресурсів має і «інший бік медалі» – це величезний інформаційний шум, безлік фейкових об’яв в вашій ніші та маніпуляцій з боку недобросовісних агентів, які будуть копіювати ваше оголошення та розміщувати від свого імені з іншою ціною (так звана «гра на пониження»). Отже як мінімум потрібно це відслідковувати та усувати, потрібно виділятись та витрачати гроші на рекламу.
Доступність та умовна безкоштовність безлічі інструментів створює ілюзію простоти процесу продажу квартири.
Що ж це за процес? Давайте розглянемо основний його етап.
З чого почати?
Звісно з визначення ціни на квартиру та строку продажу квартири. Наскільки вам терміново продати квартиру: «я не поспішаю» чи «через два місяці сплине термін погашення кредиту і гроші потрібні вкрай»? Відповідь варто обов’язково врахувати при визначенні ціни продажу.
Визначення ціни на квартиру є одним із самих важливих етапів. Саме від цього буде залежити строк продажу, а інколи і сама можливість продажу. Адже при значному завищенні ціни від середньої по ринку може призвести до того, що взагалі квартира чи будинок нікого не зацікавить.
Основні пастки, в які потрапляє власник при визначенні ціни на квартиру:
- «я хочу повернути те, що вклав»;
- «мені потрібна саме така сума для інших потреб»;
- визначення ціни на підставі розміщених об’яв в мережі;
- «поставлю більше, а там якщо що – поторгуюсь, а може й пощастить».
Розберемо ці чинники. По-перше: ринок є ринок, і на ньому цінову політику диктують абсолютно інші фактори: співвідношення пропозиції та попиту, орендні ставки конкретного сигменту, доступність іпотечного кредитування, ріст чи навпаки падіння доходів, курс гривні, ріст пропозиції новобудов, і аж ніяк не вартість ремонту, який ви колись робили. Криза 2008 року це довела, а 2020 вніс ще більше корективів та чинників, що впливають на попит та ціни.
Також не варто орієнтуватись лише на цінові пропозиції інших продавців. Варто звернути увагу на те, що це лише бажання інших власників і не більше. А от чи готовий покупець викласти саме таку суму – вже інше питання. Тому середня ціна пропозиції в вашій ніші може бути лише орієнтиром, відштовхуючись від якого ви зможете вийти на свою правильну ціну, врахувавши певний перелік факторів.
Одним із надійних джерел інформації є ціна реальних угод по об’єктам нерухомості вашого сигменту. В нашій країні відсутня загальна база укладених угод, але агентства нерухомості таку статистику ведуть.
Ризикованим є завищення ціни на квартиру з розрахунку на торг. Покупець як правило налаштовує пошукову форму будь-якого інтернет ресурсу з фільтром по ціні, вбиваючи туди суму, яку готовий заплатити і точно вже без врахування торгу. Тому ваша квартира просто може випасти з діапазону пошуку потенційного покупця.
Таким чином, для визначення ціни на квартиру вам необхідно визначитись зі строками та основними чинниками, які впливають на її формування: співвідношення попиту та пропозиції, середня ціна по реальним угодам, середня ціна пропозиції інших власників (реальність пропозиції також важливо перевіряти, відсіюючи фейкові об’яви, кількість яких інколи сягає 50%), середня ціна оренди в вашому сегменті, місцерозташування, загальний стан будинку, ремонт, сусіди тощо.
Лишилось проаналізувати всю зібрану інформацію і прийняти рішення. Вдалих вам угод!
